상가를 임대하다 보면 가장 큰 고민 중 하나가 바로 세입자의 월세 연체입니다. 계약 당시에는 서로 신뢰 속에 출발하지만, 시간이 지나면서 경기 불황, 매출 부진, 개인 사정 등의 이유로 월세가 제때 지급되지 않는 경우가 많습니다.

임대인 입장에서는 고정적으로 들어와야 할 수익이 끊기면서 대출이자, 관리비 등 추가 비용까지 부담하게 되니 불안감이 커질 수밖에 없습니다.

이 글에서는 상가월세 미납세입자 문제를 법적으로 어떻게 대응해야 하는지, 임대인으로서 꼭 알아야 할 포인트를 정리했습니다. 특히 상가임대차보호법상 ‘3기 연체’ 규정을 중심으로 해지 요건과 절차를 자세히 살펴보겠습니다.

1. 단순 지연과 상습 체납, 반드시 구분해야

월세가 며칠 늦어지는 단순 지연과, 몇 달에 걸쳐 반복적으로 발생하는 상습 체납은 전혀 다릅니다.

임대인은 반드시 이 둘을 구분해야 하며, 상습 체납 징후가 보이면 즉시 대응 절차를 준비해야 합니다.

2. 법적 기준: 상가는 3기 연체 시 계약 해지 가능

주택임대차의 경우 2기 연체가 기준이지만, 상가건물임대차보호법에서는 3기 차임 연체가 계약 해지 요건입니다.

예를 들어, 월세가 200만 원인데 5개월 동안 매달 100만 원만 낸 경우, 누적 미납액은 600만 원으로 3기에 해당해 계약 해지가 가능합니다.

세입자가 월세를 1~2기 연체했다면, 기다리기보다 내용증명으로 공식 독촉장을 보내는 것이 안전합니다.

“○월분, ○월분, ○월분 월세 합계 ○○원이 미납되었으니, ○일까지 납부하지 않으면 계약을 해지하고 명도소송을 제기하겠다”는 식으로 명확히 기재.
내용증명은 단순 협박용이 아니라, 추후 소송 시 임대인이 정당하게 권리를 행사했다는 증거가 됩니다.

이 과정을 거쳐야 법원에서도 임대인의 해지 주장이 더욱 설득력을 갖습니다.

계약 해지는 임대인의 단순 선언으로 바로 효력이 발생하지 않습니다. 다음 절차를 따라야 안전합니다.

이때 해지 통보 시점에 이미 3기 연체 요건이 충족되어 있어야 법적 효력이 인정됩니다.

세입자가 끝내 점포를 비워주지 않으면 명도소송을 통해 점포 인도를 받아야 합니다.

명도소송은 절차가 까다롭기 때문에, 법률 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 시간과 비용을 줄이는 길입니다.

많은 임대인들이 월세가 밀리면 바로 보증금에서 차감하고 싶어 합니다. 그러나 법적으로는 계약이 진행 중인 동안 임의 차감은 바람직하지 않습니다.

임의 차감은 추후 분쟁에서 임대인에게 불리하게 작용할 수 있으므로 주의해야 합니다.

이러한 사전 관리가 되어 있다면, 연체 발생 시에도 보다 유리한 위치에서 대응할 수 있습니다.

Q1. 세입자가 1~2기만 연체했는데 바로 해지할 수 있나요?
아니요. 상가는 3기 연체가 되어야 계약 해지 사유가 인정됩니다. 다만 1~2기 단계부터 내용증명으로 경고와 기한 지정 독촉을 해두는 것이 안전합니다.

Q2. 연속이 아닌 부분 납부가 누적돼도 3기 요건이 충족되나요?
네. 반드시 연속일 필요가 없으며, 누적 미납액이 3기분에 해당하면 계약 해지가 가능합니다.

Q3. 과거에 3기 연체 후 다 갚았다면 갱신은 가능한가요?
아니요. 임대차 기간 중 한 번이라도 3기 연체 사실이 있었다면, 나중에 갚았더라도 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

Q4. 미납 월세를 보증금에서 바로 공제해도 되나요?
계약 유지 중에는 임의로 차감하지 않는 것이 원칙입니다. 계약 종료 후 정산 과정에서 연체분을 보증금에서 공제하는 방식이 안전합니다.