공매를 통해 서초동 토지를 확보했는데 기존 건물주가 철거안하고 버틴다고요?
건물소유자가 주장하는 법정지상권으로 철거안해도 되는걸까요?
사건 개요 ― 내 땅에 남의 건물이 있다?
매일경제 보도에 따르면, 한 토지주가 자신의 땅을 되찾기 위해 소송을 제기했습니다. 사연은 이렇습니다.
토지가 공매로 넘어가면서 새로운 토지주가 소유권을 확보했는데, 그 땅 위에는 기존 건물이 그대로 서 있었습니다. 건물 소유자는 “법정지상권이 있으니 철거할 수 없다”라고 주장했지만, 법원은 결국 토지주의 손을 들어주었습니다.
판결 요지는 명확합니다.
- 법정지상권이 성립할 수는 있지만,
- 토지주의 재산권을 현저히 침해하거나 사용에 중대한 지장을 준다면,
- 철거를 요구할 수 있다는 것입니다.
법정지상권이란 무엇인가?
법정지상권은 토지와 건물 소유자가 달라지는 순간 자동으로 성립하는 권리를 말합니다.
예를 들어,
- 원래 동일 소유자가 땅과 건물을 함께 가지고 있다가,
- 사정상 토지만 다른 사람에게 넘어간 경우,
- 건물 소유자는 여전히 그 땅을 사용할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
이게 바로 법정지상권입니다. 쉽게 말해, **“건물 주인은 땅이 바뀌어도 건물을 계속 사용할 수 있는 권리”**라고 할 수 있죠.
토지주가 반드시 알아야 할 주의사항
토지를 낙찰받거나 새로 매입할 때, 법정지상권 문제는 반드시 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 “내 땅에 남의 건물”이라는 황당한 상황에 처할 수 있습니다.
토지주 입장에서 꼭 기억해야 할 포인트는 다음과 같습니다.
- 법정지상권 성립 여부 확인
- 토지와 건물이 원래 동일 소유였는지, 분리된 경위는 무엇인지 확인해야 합니다.
- 특히 경매나 공매에서 낙찰받을 때는 필수입니다.
- 철거 특약 유무 확인
- 계약서나 판결문에 “건물은 철거한다”라는 특약이 있으면 법정지상권은 성립하지 않습니다.
- 특약 한 줄이 향후 수천만 원의 분쟁을 막을 수 있습니다.
- 지료(땅 사용료) 청구 가능
- 법정지상권이 인정되더라도 건물 소유자가 땅을 공짜로 쓰는 것은 아닙니다.
- 민법 제287조에 따라 지료를 지급해야 하며, 2년 이상 연체하면 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.
- 사전 조사 필수
- 등기부만 확인하지 말고, 현장에 어떤 건물이 있는지 직접 봐야 합니다.
- 무허가 건물이라도 법정지상권이 인정될 수 있으므로 방심하면 안 됩니다.
창원부동산변호사 의견 ― 토지주가 알아야 할 대응 전략
많은 토지주분들이 법정지상권을 오해합니다.
“무허가 건물이니 당연히 철거 가능하다”
“건물 등기가 없으니 권리도 없다”
하지만 판례는 그렇게 단순하지 않습니다.
법정지상권은 토지 소유자에게 불리하게 작용할 수 있지만, 동시에 관리만 잘하면 토지 소유권을 지킬 수 있는 무기가 될 수 있습니다.
- 지료를 꾸준히 청구하고,
- 연체가 2년 이상 쌓이면 지상권 소멸을 청구하고,
- 필요하다면 철거 특약을 근거로 대응하는 것이 전략입니다.
무엇보다 중요한 건, 경매나 거래 전부터 전문가와 상의해 리스크를 줄이는 것입니다. 실제로 사전 상담만 했어도 수년간의 소송을 막을 수 있었던 사례가 많습니다.
Q&A: 경매받은 땅 위 건물, 토지주가 꼭 알아야 할 것
Q1. 경매받은 땅에 건물이 있으면 무조건 철거할 수 있나요?
아닙니다. 무허가·미등기 건물이라도 법정지상권이 인정되면 철거가 불가능할 수 있습니다. 단, 철거 특약이 있거나 법정지상권 성립 요건이 부족하다면 철거를 요구할 수 있습니다.
Q2. 무허가 건물도 법정지상권이 인정되나요?
네, 인정될 수 있습니다. 건물이 등기되지 않았다고 해서 바로 철거되는 건 아닙니다. 기존 토지 소유자의 동의로 건물이 지어졌다면 법정지상권이 성립할 수 있습니다.
Q3. 건물 철거가 안 된다면 토지주는 어떻게 대응하나요?
이 경우 건물 소유자에게 **지료(땅 사용료)**를 청구할 수 있습니다. 민법 제287조에 따라 지료를 2년 이상 내지 않으면 지상권 소멸을 청구할 수도 있습니다.
Q4. 경매 전에 건물이 있는 걸 알았다면 왜 입찰했을까요?
많은 사람들은 무허가 건물이면 철거될 줄 알거나, 건물보다 땅 가치에만 집중했기 때문입니다. 일부는 지료 수익을 기대하기도 합니다. 하지만 결과적으로 법정지상권 분쟁으로 이어져 수년간 소송에 휘말리는 경우가 많습니다.
토지를 소유한다는 건 단순히 땅을 가진다는 의미가 아닙니다. 그 위에 있는 건물과의 관계까지 함께 고려해야 진정한 권리를 행사할 수 있습니다.
매일경제 기사에서처럼, 법정지상권은 토지주와 건물주의 이해가 충돌하는 지점입니다. 토지주 입장에서는 사전 조사와 철저한 법적 대응이 곧 재산을 지키는 길입니다.
혹시 내 땅 위에 남의 건물이 올라가 있다면, 너무 오래 끌지 마시고 전문가와 상의해 최선의 전략을 세워보시기 바랍니다.
