창원 다가구 주택 세입자들이 보증금을 돌려받지 못해서 임대인 상대로 소송제기
협회측도 같이 책임소지가 추궁되고 있었습니다. 저는 협회측을 대리로 변호를 시작했고,
결론적으로 방어에 성공했습니다.
2019년 창원의 한 다가구 주택 세입자들이 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못해 임대인 F를 상대로 소송을 제기했습니다. 임대인은 “계약은 아버지 G가 임의로 체결한 것이니 나는 책임이 없다”고 주장했지만, 법원은 수년간 동일한 방식의 계약을 묵시적으로 인정해 임대인 F의 책임을 확정했습니다. 결국 협회·중개사에게 제기된 예비적 청구는 기각되고, 임대인만 보증금 반환의무를 지게 되었습니다.
1. 사건의 발단
임차인들은 다세대주택에 입주하면서 보증금을 임대인 F에게 지급했습니다. 하지만 계약 만료가 다가오자 보증금 반환이 제대로 이뤄지지 않았습니다. 임차인들은 임대인을 상대로 소송을 제기했는데, 사건은 단순해 보이면서도 의외로 복잡했습니다.
임대인 F는 “이 계약은 내가 체결한 것이 아니라, 아버지 G가 임의로 체결한 것이니 나는 책임이 없다”고 주장한 것입니다. 임차인들은 불안해졌습니다. 만약 법원이 이 계약을 무효라고 판단한다면, 자신들은 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처할 수 있기 때문입니다.
이에 대비해 원고 측은 임대인뿐만 아니라 협회, 중개사, 보증보험사까지 예비적 피고로 함께 세웠습니다. 쉽게 말해, 주위적으로는 임대인에게 책임을 묻되, 혹시 계약 무효가 인정되면 예비적으로 협회와 중개사가 보상해야 한다는 구조였습니다.
2. 법원의 판단
재판부는 계약의 유효성을 인정했습니다. 임대인 F는 아버지 G를 통해 여러 차례 임대차계약을 체결해왔고, 단 한 번도 이를 문제 삼은 적이 없었습니다. 사실상 묵시적·포괄적 위임이 존재했다고 본 것이죠. 따라서 이번 계약 역시 임대인의 책임 범위에 포함된다고 판단했습니다.
결국 법원은 임대인 F에게만 보증금 반환책임을 인정했고, 협회와 중개사는 책임에서 벗어났습니다. 임차인들은 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 권리를 확인했고, 협회와 중개사는 불필요한 배상 위험을 피할 수 있었습니다.
3. 창원부동산변호사 소송전략
이 사건에서 돋보였던 부분은 변호사의 소송전략입니다. 단순히 “이겨야 한다”는 차원을 넘어, 책임의 화살을 정확히 임대인에게만 돌리도록 구조를 짠 것이 핵심이었습니다.
(1) 주위적 청구에 무게 실기
원고들이 세운 청구 구조를 잘 활용했습니다. 주위적으로는 임대인에게 청구, 예비적으로는 협회·중개사에게 청구. 나유신 변호사는 임대인의 책임을 강하게 입증하는 쪽으로 전략을 집중시켰습니다. 만약 계약 무효가 인정된다면, 협회·중개사가 곤란해질 수 있었지만, 주위적 청구를 살려낸 덕분에 불필요한 분쟁 확장을 막을 수 있었습니다.
(2) 계약 유효성 강조
임대인은 “나는 모르는 일”이라며 책임을 회피하려 했습니다. 그러나 변호사는 수년간 동일한 방식으로 계약이 반복돼온 점, 아버지 G가 사실상 관리자로 기능해온 점을 근거로 묵시적 위임을 입증했습니다.
이로써 임대인의 “무효 주장”은 힘을 잃었고, 법원도 계약 유효성을 인정하게 되었습니다.
(3) 예비적 피고 방어
협회와 중개사는 애초부터 방어적인 위치였습니다. 만약 계약 무효가 인정된다면, 이들에게 배상책임이 전가될 수 있었죠. 나유신 변호사는 이 위험을 잘 읽고, 계약 유효성을 살리는 쪽으로 판을 이끌었습니다. 그 결과, 협회·중개사는 면책에 성공했습니다.
(4) 법리적 근거 활용
- **민법 제125조(표현대리)**와 **제126조(권한을 넘은 표현대리)**의 취지를 들어, 제3자인 임차인이 보호받을 필요가 있다는 점을 강조했습니다.
- 임대인이 그간 아버지 G의 계약행위를 추인해온 관행을 근거로, 법적 책임에서 벗어날 수 없다는 점을 설득했습니다.
이처럼 법조문, 판례, 그리고 사실관계를 치밀하게 결합한 전략이 최종 승소로 이어졌습니다.
4. 이번 판결의 의의
이번 사건은 임차인 보호라는 원칙과, 계약 구조 속에서의 책임 귀속 문제를 동시에 보여줍니다. 임차인 입장에서는 “보증금을 돌려받을 수 있는가”가 핵심이고, 협회나 중개사 입장에서는 “계약 무효일 경우 책임을 져야 하나”라는 두려움이 있습니다.
법원은 임대인의 책임을 분명히 한 것으로 결론을 내렸습니다. 이는 부동산 거래에서 위임관계가 모호할 때, 결국 관행과 묵시적 위임을 고려해 계약을 유효로 보는 경향을 잘 보여줍니다.
또한 협회·중개사에게는 중요한 시사점을 줍니다. 무분별하게 예비 피고로 끌려들어갈 수 있지만, 계약의 실체와 위임관계를 명확히 입증하면 충분히 방어할 수 있다는 점입니다.
5. 교훈과 실무 조언
- 임대차계약 전 확인 필수
계약 상대방이 실제 소유자·임대인인지 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본, 위임장, 관리 위임 여부를 살펴야 분쟁을 예방할 수 있습니다. - 위임관계는 명문화하라
가족이나 대리인을 통한 계약이라면 반드시 서면 위임장, 인감증명 등을 준비해야 합니다. “관행”만으로 버티다가는 소송에서 불리해질 수 있습니다. - 예비적 피고의 위험
협회·중개사 입장에서는 언제든 보조적 피고로 끌려올 수 있습니다. 이 경우 계약 유효성 논리를 중심으로 방어해야 책임을 피할 수 있습니다.
Q&A 자주 묻는 질문/창원부동산변호사
Q1. 임대인이 직접 계약하지 않았는데도 책임을 지나요?
네. 반복된 관행, 묵시적 위임이 인정되면 임대인은 책임을 피할 수 없습니다.
Q2. 보증금 반환 소송에서 협회나 중개사도 책임질 수 있나요?
계약 무효가 인정되는 경우 예비적으로 책임을 지울 수 있습니다. 하지만 이번 사건처럼 계약 유효성이 입증되면 면책됩니다.
Q3. 계약 상대방이 대리인인지 어떻게 확인하나요?
위임장, 인감증명서, 소유자 확인 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
Q4. 예비적 청구란 무엇인가요?
법원이 주위적 청구를 기각할 경우를 대비해, 예비적으로 다른 상대방에게 책임을 묻는 방식입니다.
Q5. 이런 사건에서 변호사의 역할은 무엇인가요?
책임 귀속을 명확히 하고, 불필요한 분쟁을 차단하며, 법적 근거를 통해 유리한 판결을 이끌어내는 것이 핵심입니다.
맺음말
이번 사건은 단순한 임대차보증금 반환 소송 같지만, 그 이면에는 위임관계, 계약 유효성, 예비적 청구 구조 등 복잡한 법적 쟁점이 숨어 있었습니다. 나유신 변호사의 전략은 이 복잡한 쟁점 속에서 핵심을 잡아내고, 결과적으로 원고는 보증금을 되찾고 협회·중개사는 책임을 면하는 이중 승리를 거둔 사례로 평가할 수 있습니다.
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