1. 사례로 보는 무단점유 문제
부산에서 소규모 상가를 운영하는 A씨는 임차인이 계약기간 만료 후에도 계속 영업을 이어가고, 임대료도 3개월째 지급하지 않아 고민에 빠졌습니다. 구두로 수차례 퇴거를 요구했지만 임차인은 “새 가게를 찾는 중”이라며 버티기만 했습니다. 결국 A씨는 변호사 상담을 받고 내용증명 발송 → 명도소송 제기라는 절차를 밟게 되었습니다.
이 과정에서 A씨는 “내용증명만으로 퇴거가 될까?”, “소송을 하면 얼마나 걸릴까?” 같은 질문을 가장 많이 던졌습니다. 실제로 많은 임대인들이 비슷한 상황에 놓이곤 합니다.
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2. 내용증명 발송 – 첫 번째 경고장
무단점유가 발생하면 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명 우편입니다.
작성 요령
1. 상대방의 인적사항(성명, 주소)을 명확히 기재
2. 계약 만료일, 연체 기간, 점유 상태 등 사실관계 정리
3. ‘○월 ○일까지 자진 퇴거하지 않으면 법적 조치를 취하겠다’는 의사표시 명확히
4. 추후 증거로 활용되므로 감정적인 표현보다는 간결하고 단호하게 작성
A씨의 경우 “2025년 5월 31일자로 임대차계약은 종료되었으니, 2025년 6월 15일까지 점유를 해제하고 원상회복 후 인도하라. 기한 내 이행하지 않을 시 명도소송을 제기한다.”라는 문구를 담아 발송했습니다.
내용증명은 단순한 편지가 아니라 법적 절차의 출발점입니다. 나중에 재판에서 ‘퇴거를 요구한 사실’을 입증할 수 있는 중요한 증거가 되기 때문입니다.
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3. 퇴거 절차 – 자진 인도 vs. 소송 진행
내용증명을 받은 임차인이 스스로 나가면 분쟁은 간단히 해결됩니다. 그러나 현실에서는 10명 중 7~8명은 끝까지 버티는 경우가 많습니다.
자진 퇴거: 내용증명 기한 내 퇴거, 보증금 정산으로 마무리
미퇴거: 명도소송(건물인도청구소송) 제기
A씨의 임차인은 끝내 기한 내에 나가지 않았습니다. 결국 A씨는 지방법원에 건물인도청구소송을 냈습니다.
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4. 명도소송 – 실제 진행 과정
명도소송은 평균적으로 3~6개월이 걸립니다.
1. 소장 접수: 계약서, 내용증명 사본, 연체 내역 등을 첨부
2. 변론기일: 법원에서 양측 주장 청취
3. 판결 선고: 임차인의 점유가 불법으로 인정되면 인도 명령
4. 강제집행: 판결 확정 후에도 나가지 않으면 집행관을 통한 강제 퇴거
A씨는 소송에서 승소해 판결문을 받았고, 임차인이 끝내 버티자 집행관 입회하에 강제집행을 진행했습니다. 이때 집행 비용은 수십만 원에서 수백만 원까지 들 수 있습니다.
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5. 무단점유 대응 시 주의할 점
보증금 공제: 연체 임대료와 원상복구비용을 보증금에서 공제 가능
손해배상 청구: 점유 기간 동안의 사용료 상당액을 추가로 청구 가능
감정 대응: 임대인이 화가 나더라도 물리적 충돌은 금물. 오히려 형사 문제가 될 수 있음
법률자문 활용: 금액이 크지 않아도 변호사 상담을 받는 편이 안전
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6. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 내용증명만 보내면 상대가 바로 나가나요?
A. 꼭 그렇지 않습니다. 그러나 법적 압박 효과와 증거 확보라는 점에서 반드시 필요합니다.
Q2. 소송 없이 경찰에 신고할 수는 없나요?
A. 임대차 분쟁은 민사 문제라서 경찰 개입이 제한적입니다. 폭행, 협박이 없는 한 민사소송 절차로 가야 합니다.
Q3. 명도소송은 얼마나 걸리나요?
A. 통상 3~6개월. 임차인이 항소하면 1년 이상 걸리기도 합니다.
Q4. 집행 비용은 누가 부담하나요?
A. 원칙적으로 패소자가 부담하지만, 임대인이 우선 집행 비용을 내야 하고 나중에 청구하는 방식입니다.
Q5. 보증금보다 손해가 크면 어떻게 하나요?
A. 별도의 손해배상청구를 통해 추가 금액을 받아낼 수 있습니다. 다만 현실적으로 회수 가능성은 점유자의 재산 상황에 따라 달라집니다.
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7. 정리
무단점유 문제는 감정싸움으로 풀 수 있는 일이 아닙니다. 내용증명 발송 → 명도소송 제기 → 강제집행이라는 절차를 따라야 비로소 해결됩니다.
사례에서 보듯, A씨가 감정적으로 대응했다면 더 큰 분쟁으로 이어졌을 수도 있습니다. 그러나 법적 절차를 차근차근 밟은 끝에 결국 상가를 되찾을 수 있었습니다.
무단점유로 어려움을 겪고 있다면, 혼자 고민하지 말고 전문가 상담을 통해 조속히 대응하는 것이 가장 안전한 해결책입니다.
