창원부산지역에도 노후화된 아파트 재건축재개발 사업들이 많이 진행되고 있습니다. 거기서 수십년간 영업을 해온 상가, 가게들은 보상을 어떻게 받을까요? 지금 상가를 운영중인데 수년내 재건축 사업이 가시화되서 이주가 된다면 영업을 하지 못하게 됩니다. 그때 영업손실은 보상이 가능할까요?
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영업권 보상이란
재건축이나 재개발이 진행되면 기존 건물에 입주해 있던 상가 세입자들은 영업을 중단하거나 이전해야 한다. 이때 쌓아온 거래처, 단골 고객, 영업 기반이 무너지는 손실을 보상하기 위해 지급되는 것이 영업권 보상이다. 법적으로는 영업손실 보상에 가깝다.
보상 대상은 일반적으로 사업 개시일 이전에 합법적으로 영업을 해온 상가 세입자다. 무허가 영업이나 최근에 입주한 경우는 인정받기 어렵다.
보상 절차
사업시행 인가가 나면 조합이나 시행자가 토지 및 건물 보상 절차에 착수한다.
영업 실태 조사는 감정평가법인이나 보상 전문기관이 세입자의 영업형태, 매출 규모, 고용 인원, 영업 기간 등을 조사한다.
보상 협의는 이 자료를 토대로 진행되며, 최근 3년간 평균 매출액과 영업이익이 기준이 된다. 직원이 있다면 근로자 보상도 별도로 책정된다.
보상금 지급 및 이주는 협의가 성립되면 일정 기간 내에 이뤄진다. 불발될 경우 중앙·지방 토지수용위원회에서 보상액을 결정한다.
보상 산정 방식
보상 산정은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 기준을 따른다.
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영업이익 보상은 최근 3년 평균 영업이익을 기준으로 산출한다.
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휴업 보상은 이전 후 재개업까지 걸리는 기간(통상 4개월)을 반영한다.
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이전비 보상은 장비와 시설을 옮기는 데 드는 실제 비용을 보상한다.
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고용인 보상은 종업원의 평균 임금과 고용 안정성을 고려한다.
보상 방안
금전 보상은 가장 일반적인 방식이다.
재입주 기회 제공은 재건축 후 신축 상가에 우선 입점할 권리를 부여하는 방식이다.
이전 부지 알선은 인근 상가나 대체 영업 장소를 소개하는 방법이다.
협의가 불발될 경우 토지수용위원회 재결이나 행정소송을 통해 권리를 구제받을 수 있다.
영업권 보상사례
서울 전통시장 사례
재건축으로 인해 점포들이 철거될 때 세입자들은 영업이익 4개월분과 이전비를 지급받았다. 일부 점주는 수용재결을 신청했고, 업종 특성이 반영돼 보상액이 증액되었다.
부산 상가 사례
프랜차이즈 세입자는 1년만 영업해 초기에는 제외되었으나, 임대차계약서와 매출 자료로 정상 영업임을 입증해 보상을 인정받았다.
체크포인트
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임대차계약서, 사업자등록증, 세금계산서, 카드매출 자료 확보는 필수다.
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영업 개시일이 사업시행 인가일보다 앞서야 한다.
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협의가 불발되면 수용재결과 행정소송으로 증액을 받을 수 있다.
자주 묻는 질문(FAQ)
무허가 영업도 보상되나?
원칙적으로 불가하다. 합법적 영업만 인정된다.
최근 1년만 영업했는데 보상이 되나?
불리할 수 있지만 증빙자료를 제출하면 일부 인정될 수 있다.
직원이 있으면 별도 보상이 있나?
있다. 임금 수준과 고용 안정성을 고려해 산정된다.
보상액이 적다고 느끼면 어떻게 하나?
수용재결이나 행정소송을 통해 증액을 요구할 수 있다.
보상 대신 새 상가 입주권을 받을 수 있나?
조합 협상에 따라 가능하다. 일부 단지는 우선 분양권을 인정한 사례가 있다.
결론
재건축 사업장에서 영업권 보상은 세입자 보호 차원이 아니라 정당한 권리다. 보상액 산정은 객관적 자료와 협상력이 좌우한다. 사업 초기부터 자료를 준비하고 전문가의 자문을 받는 것이 바람직하다.
