집을 사려는 사람에게 가장 황당한 상황은 계약 직전 매도인이 일방적으로 마음을 바꾸는 경우입니다. 학군지, 입지가 좋은 매물일수록 매수 경쟁이 치열해 이 같은 일이 종종 발생합니다. 특히 요즘처럼 매수세가 살아나는 시기에는 매도인이 더 높은 가격을 제시한 다른 매수인에게 집을 넘기는 경우도 많습니다. 그렇다면 이미 낸 가계약금은 어떻게 되는 걸까요? 배액배상을 요구할 수 있을까요?

사례: 가계약금 1,000만 원 송금 후 아파트 계약 파기 통보

“이번엔 꼭 아파트를 사야겠다 마음먹고 학군지 아파트를 알아봤습니다. 조금 무리해서 대출도 준비했고, 신뢰하던 공인중개사에게 좋은 매물을 소개받았죠. 마음을 굳히고 가계약금 명목으로 1,000만 원을 송금했습니다. 그런데 정식 계약서를 작성하기도 전에 집주인이 다른 사람에게 집을 팔았다는 연락을 받았습니다. 너무 황당합니다. 계약 파기 책임은 매도인에게 있는 것 아닌가요? 그래서 배액배상으로 2,000만 원을 받아야 하는 것 아닌가요?”

이런 상황은 단순한 민원이 아니라 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 사안입니다. 핵심은 “가계약 단계에서 계약이 성립했는가”와 “배액배상 조항이 적용되는가”입니다.

가계약금이란 무엇인가?

가계약금은 본 계약 체결을 전제로, 계약의 진정성을 보여주기 위해 지급하는 돈입니다. 하지만 가계약금만으로는 계약이 성립했다고 보기는 어렵습니다.

통상 가계약은 계약금을 ‘일부’ 먼저 보내고, 추후 계약서 작성 시 나머지 계약금을 지급하며 확정됩니다.
따라서 가계약금은 “예약금” 성격에 불과하고, 계약서 작성 전이라면 아직 법적 구속력이 약할 수 있습니다.

계약이 성립했는지 여부가 핵심

배액배상은 민법 제565조에 따라 정식 계약이 성립하고 계약금이 오간 경우에 적용됩니다. 즉,

정식 계약 체결 + 계약금 지급 → 계약 파기 시 배액배상 가능
단순 가계약금 송금 + 계약서 미작성 → 계약 성립 여부 불명확

이 차이를 명확히 해야 합니다. 사례의 경우, 계약서가 작성되지 않았기 때문에 “계약 성립”을 주장하는 것이 쉽지 않습니다.

그래도 매수자가 취할 수 있는 대응책

그렇다고 매도인이 마음대로 해도 된다는 뜻은 아닙니다. 상황에 따라 매수자가 법적으로 대응할 수 있습니다.

가계약금 반환 청구
- 계약 성립이 부정되더라도, 매도인이 일방적으로 거래를 거절했으므로 최소한 송금한 가계약금은 돌려받을 수 있습니다.
계약 성립 주장 + 손해배상 청구
- 매물, 금액, 계약 의사 합치가 문자·카톡·계약금 송금으로 명확하다면, 법원에서 계약 성립을 인정받을 가능성이 있습니다.
- 이 경우 매도인의 계약 파기 책임을 물어 배액배상 또는 손해배상 청구가 가능합니다.
중개사 책임 검토
- 공인중개사가 계약 진행 과정에서 매도인의 의사 확인을 소홀히 했다면, 일부 책임을 물을 수도 있습니다.

매수자가 알아야 할 점검리스트

아파트 매수 과정에서 억울한 상황을 피하려면 다음을 반드시 체크하세요.

가계약 시에도 계약금, 매매대금, 잔금일 등을 명확히 합의했는가?

계약 의사를 증명할 문자, 카톡, 이메일 기록을 확보했는가?

가계약금 송금 내역(계좌, 명의, 금액)을 보관했는가?

중개사를 통해 매도인의 확정 의사를 확인했는가?

가계약 단계에서도 “배액배상” 조건을 명시했는가?

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 가계약금만 송금했는데 계약이 성립한 건가요?
→ 계약 성립은 ‘계약금 지급 + 계약서 작성’이 원칙입니다. 다만 구체적 조건 합의와 증거가 있다면 계약 성립으로 볼 여지가 있습니다.

Q2. 배액배상은 언제 인정되나요?
→ 정식 계약이 성립한 상태에서 매도인이 일방적으로 계약을 해제할 때 인정됩니다. 단순 가계약 단계라면 적용이 어렵습니다.

Q3. 가계약 단계에서 계약 파기 시 매수자는 무엇을 받을 수 있나요?
→ 최소한 낸 가계약금은 돌려받을 수 있습니다. 계약 성립을 입증하면 배액배상이나 손해배상도 청구할 수 있습니다.

Q4. 매수자가 미리 예방할 수 있는 방법은 무엇인가요?
→ 가계약 시에도 조건을 서면화하고, “계약 파기 시 배액배상” 조항을 포함시키는 것이 가장 확실합니다.