쉽게 접하는 법률정보만 올리진 않습니다.
저희 부동산변호사팀이 직접 겪어온 승소사례를 중심으로 의뢰인분들께 실질적인 도움이 되는 글을 쓰는게 목적입니다.
부동산 임대차 계약을 하는데 집주인이 사정상 나오지 못해서 다른사람과 계약했다면?
저희 부동산 팀에서 수년간 분쟁과 소송을 하면서 자주 접하는 케이스입니다.
실제 임대인이 계약하지 않고 제 3자를 통해 믿고 계약하는 경우 보증금도 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.
승소사례를 소개로 제3자 부동산 계약해서 주의사항 3가지를 숙지하시길 바랍니다.
이와 비슷한 사례로 건물주인 아들이 계약을 하지 않고 아버지가 아들을 대신해서 계약을 체결 후
아들이 계약파기를 주장해서 법적 소송까지 간 경우도 저희가 진행한 적이 있습니다(링크클릭)
지금 부동산계약 문제로 소송중이거나 분쟁을 겪고 계시다면 아래 번호로 즉시 연락주셔서 상담을 받아보시길 바랍니다.
긴급전화상담 055 602 1475
or
이메일 상담(하단)
사건개요
몇 년 전, 한 세입자 A씨는 마음에 드는 상가를 발견했습니다. 건물주가 바쁘다며, 관리인이라고 소개받은 제3자 C씨가 계약을 대신 진행했습니다.
C씨는 건물주의 이름과 주민등록번호가 적힌 계약서를 제시했고, 서류는 외형상 아무 문제 없어 보였습니다.
보증금은 억 단위에 달했지만, A씨는 큰 의심 없이 계약을 진행했습니다.
A씨는 그 건물에서 오랫동안 영업을 했고, 임대차 계약이 잘 유지되는 듯 보였습니다.
하지만 계약 만료가 다가오자, 건물주가 직접 나서서 “나는 그와 전세계약을 체결한 사실이 없다”며 보증금 반환을 거부했습니다.
A씨 입장에서는 황당할 수밖에 없었습니다. 계약서도 있고, 실제로 수년간 건물을 사용해왔는데 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처한 것입니다.
재판 결과 – 보증금은커녕 매달 사용료까지
법원은 건물주의 손을 들어주었습니다.
계약을 진행한 제3자에게 법적인 대리권이 있었다고 볼 수 없고,
세입자가 이를 정당하게 믿었다는 근거도 부족하다고 본 것입니다.
결국 보증금 반환 청구는 인정되지 않았습니다. 오히려 세입자는 건물 점유 자체가 불법이 되면서 건물을 인도해야 했고, 사용 기간 동안의 임료 상당액을 매달 부담해야 했습니다. 몇 년간 사용한 건물에 대해 보증금을 돌려받기는커녕, “월세”처럼 계산된 금액을 추가로 지급해야 하는 결과가 된 것입니다.
계약핵심 – 계약 진짜 당사자를 확인하라
부동산거래계약에서 제일 중요한점은 계약 당사자의 실체를 반드시 확인입니다. 계약서에 이름과 주소, 주민번호가 적혀 있다고 해서 법적 효력이 완전히 보장되는 것은 아닙니다.
특히 거액의 보증금이 오가는 부동산 거래에서는 인감증명서, 신분증, 위임장 같은 서류 확인이 필수적입니다.
A씨는 계약 당시 이런 확인 절차를 거치지 않았습니다. 보증금 역시 건물주 계좌가 아닌 제3자의 계좌로 송금했습니다. 겉으로만 봤을 때는 정상적인 계약처럼 보였지만, 실제로는 권한 없는 제3자와의 거래였습니다.
재판 전략
이 사건에서 변호인들이 강조한 부분은 크게 두 가지였습니다. 의뢰인분들이 의외로 놓치는 부분이 이런것입니다.
첫째, 대리권 검증의 필요성입니다. 제3자가 계약을 진행했다면, 반드시 건물주로부터 받은 위임장과 인감증명서가 있어야 합니다.
둘째, 표현대리의 한계입니다. 계약 당사자가 아닌 제3자를 ‘믿을 만한 이유’ 없이 신뢰했다면, 법적으로 보호받기 어렵습니다.
법원은 “보증금 송금 계좌가 임대인 명의가 아니었다”는 점, “인감증명이나 신분증 확인이 없었다”는 점을 근거로 세입자의 주장을 배척했습니다. 즉, 조금만 더 꼼꼼히 확인했더라면 피할 수 있었던 손해였던 것입니다.
계약 직전에 반드시 확인해야 할 점
부동산 계약을 앞둔 분들이라면 다음과 같은 점을 반드시 확인해야 합니다. 제 유튜브 영상에도 부동산 계약시 주의사항들을 올려두었습니다. 반드시 숙지하셔야 합니다.
-
임대인의 신원 확인: 신분증과 인감증명서를 직접 확인하고, 등기부등본과 대조하세요.
-
계좌 명의 일치: 보증금은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 송금해야 합니다. 제3자 계좌는 위험 신호입니다.
-
대리 계약일 경우: 위임장과 인감증명서가 없으면 계약하지 마세요. 임대인의 연락처를 받아 직접 확인해야 합니다.
-
현장 대면 원칙: 가능하다면 임대인 본인과 직접 만나 계약을 체결하는 것이 가장 안전합니다.
Q&A – 자주 묻는 질문
Q1. 제3자가 계약을 진행하면 모두 무효인가요?
아닙니다. 건물주가 명확히 위임했다는 증거가 있다면 유효합니다. 문제는 그 증거가 없는 상태에서 계약을 체결했을 때입니다.
Q2. 계약서에 임대인 이름과 주민번호가 있으면 충분하지 않나요?
그렇지 않습니다. 반드시 인감증명서와 신분증으로 동일인 여부를 확인해야 안전합니다.
Q3. 이미 제3자와 계약했는데 불안하다면 어떻게 해야 하나요?
즉시 건물주와 연락해 계약의 진위 여부를 확인하세요. 필요하다면 변호사의 검토를 받아야 합니다.
Q4. 제3자 계좌로 보증금을 보냈는데 돌려받을 수 있나요?
상황에 따라 다르지만, 판례는 대체로 인정하지 않습니다. 사전에 계좌 명의 확인을 꼭 해야 합니다.
*공인중개사분께도 확실하게 체크해달라고 요청하고 관련서류를 점검해야합니다.
창원부동산변호사팀 결론
제3자를 통한 임대차 계약은 예상치 못한 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
계약서가 있다고 안심하지 말고, 반드시 본인 확인 절차와 계좌 명의를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 작은 주의만으로도 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다. 부동산 계약은 신중해야 하며, 의심스러운 부분이 있다면 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 최선입니다.
현재 부동산 분쟁으로 소송을 고민중이라면 상담을 통해 부동산변호사와 전략을 상의 하세요.
아래 이메일로 상담접수시 빠른시간안에 부동산변호사팀이 연락드리겠습니다
