이번 글은 흔히 보이는 “중개사 책임 묻고 보증금 받아드립니다” 같은 광고 글이 아닙니다.
저의 실력이나 착수금 이야기를 하려는 것도 아닙니다.
이 글은 “집이 경매로 넘어가 보증금을 못 받았는데, 중개사에게 책임을 물을 수 있을까?” 고민하는 공인중개사분들을 위해 실제 사건을 예로 들어 말씀드리는 겁니다.
사건의 시작
세입자는 보증금 5000만 원을 주고 빌라 전세계약을 했습니다.
계약은 공인중개사가 중개했고, 당시 집에는 이미 1억이 넘는 근저당이 설정돼 있었죠.
중개사는 이렇게 말했습니다.
“시세가 2억 정도니까 보증금은 안전합니다.”
그런데 몇 년 뒤, 그 집이 경매로 넘어가 버렸습니다.
낙찰가는 9000만 원대.
세입자가 돌려받은 건 고작 34만 원 정도였습니다.
세입자의 주장
세입자는 억울했습니다.
“중개사가 소액임차인 제도를 알려줬다면 조건을 다르게 잡았을 거다. 그래서 보증금 대부분을 날린 건 중개사 책임이다.”
그리고 이렇게 전략을 짰습니다.
- 소액임차인 보호 제도를 안내하지 않은 과실을 지적
- 공인중개사뿐 아니라, 공제사업자인 협회까지 상대로 소송 제기
- 임대차보호법상 최우선변제권을 확보할 수 있었는데, 조건을 맞춰주지 않아 손해를 봤다고 주장
즉, “중개사 과실 → 보증금 손실 → 손해배상”이라는 그림을 만들려 했던 거죠.
법원의 판단
그럼 법원은 뭐라고 했을까요?
첫째, 중개사는 근저당권이 있다는 사실과 금액을 설명했다는 점이 인정됐습니다.
둘째, 당시 시세와 채무액을 기준으로 보증금이 담보될 수 있다고 한 설명은 거짓이 아니었습니다.
셋째, 세입자가 소액임차인 보호 방안을 물어보지도 않았고, 중개사가 적극적으로 그 제도를 안내해야 할 의무까지 있다고 보긴 어렵다고 했습니다.
결론은 원고 패소.
즉, 중개사의 책임을 인정하지 않았습니다.
창원부동산변호사 결론
이 사건을 통해 다시 확인할 수 있었습니다.
중개사가 모든 위험을 대신 막아주지는 않는다는 점입니다.
중개사는 등기부에 기재된 권리관계, 즉 근저당권과 그 금액을 설명할 의무는 있습니다.
하지만 임차인이 어떤 조건을 선택해 계약할지는 본인의 몫입니다.
“소액임차인 제도를 활용해라”까지 적극적으로 권고할 법적 의무는 없다는 게 이번 판결의 핵심이었죠.
기억해야 할 소송 전략 3가지
- 소액임차인 제도 미안내 주장
보호 장치가 있음에도 몰라서 손해 봤다는 논리, 하지만 법원은 받아들이지 않았습니다. - 공제사업자 연대책임 청구
공제금으로 보상받으려는 전략, 그러나 중개사의 과실이 인정되지 않으니 공제사업자 책임도 성립하지 않았습니다. - 최우선변제권 강조
보증금을 소액 기준으로 잡았으면 일부라도 보호받았을 거라는 주장, 그러나 결국 계약 선택은 임차인의 몫이라는 결론이 났습니다.
기억해야 할 3가지 팁
- 등기부는 직접 확인하세요
중개사가 알려주더라도, 본인이 직접 등기부등본을 확인해야 합니다. - 소액임차인 제도는 내가 챙겨야 합니다
보증금 액수와 계약 조건에 따라 보호 여부가 달라집니다. - 중개사 책임 범위는 생각보다 좁습니다
권리관계 설명 의무는 있지만, 내 상황에 맞는 조건을 맞춰줄 의무까지는 아닙니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 중개사가 근저당 얘기를 빼먹었다면요?
그땐 얘기가 달라집니다. 공인중개사법상 설명의무 위반이 되고, 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.
Q2. 소액임차인으로 보호받으려면 누가 챙겨야 하나요?
임차인 본인이 계약 조건을 조율해야 합니다. 중개사가 알려줄 수도 있지만, 적극적으로 조건을 맞춰줄 의무까지는 없습니다.
Q3. 경매로 넘어가면 무조건 보증금을 못 돌려받나요?
아닙니다. 낙찰가가 충분히 나오면 배당을 받을 수 있습니다. 다만 선순위 권리가 많으면 뒤에 있는 임차인은 손해를 볼 가능성이 큽니다.
마무리하며
전세보증금 문제는 단순하지 않습니다.
“중개사 책임을 묻자”라는 전략 하나로는 원하는 결과를 얻기 어렵습니다.
법원은 설명의무 위반이 명확히 드러나야만 책임을 인정합니다.
제가 드리고 싶은 말은 단순합니다.
내 보증금은 내가 먼저 지킨다.
등기부 확인, 소액임차인 제도 활용, 보전조치까지 스스로 챙겨야 합니다.
창원, 부산, 경남 지역에서 전세보증금 문제로 고민하고 계시다면, 혼자 끙끙대지 마시고 전문가 상담을 받아보시길 권합니다.
돈뿐 아니라 마음의 안도까지 되찾을 수 있도록 함께 길을 찾아드리겠습니다.
