경매로 토지를 낙찰 받은 땅에 다른사람 집이 있다고요?
그 집에 사람이 살고 있는데 나가질 않는다고요? 임대료를 미납하고 있다면 상황이 달라질 수 있습니다.
제가 직접 소송대리를 맡아 긴 시간 끝에 승리한 사건입니다
부동산 경매로 토지를 낙찰받았는데, 그 땅 위에 다른 사람이 집을 지어 살고 있었던건입니다.
이 사건은 무려 8년 동안 이어졌고, 결국 법정지상권 소멸청구까지 나아가 승소로 마무리되었습니다.
1. 경매로 낙찰받은 땅, 그런데 남의 집이 있었다?
의뢰인 A씨는 2014년 12월, 여러 번의 실패 끝에 어렵게 토지를 경매로 취득했습니다. 경매 초보가 아니었기에 현장도 직접 답사했고, 땅 위에 주택이 있다는 사실도 알고 있었습니다.
하지만 확인해보니 등기가 안 된 무허가 건물이었기에 큰 걱정을 하지 않았습니다. “무허가 건물이니 큰 문제 없겠지”라는 생각으로 낙찰을 받았고, 곧바로 거주하던 B씨에게 나가 달라고 요구했습니다.
그런데 B씨는 단호히 거부했습니다. 결국 A씨는 건물철거 및 토지인도 소송을 제기했습니다.
2. 예상치 못한 패소… 법정지상권의 벽
당연히 승소할 줄 알았던 A씨는 1심에서 패소했습니다. 항소와 상고까지 했지만 결과는 같았습니다. 법원의 판단은 이랬습니다.
“이 건물은 종전 토지 소유자의 허락 하에 지어진 것으로 보이고, 따라서 법정지상권이 성립한다.”
여기서 말하는 법정지상권이란, 토지와 건물 소유자가 달라지더라도 건물 소유자가 땅을 계속 사용할 수 있는 권리를 말합니다.
A씨도 법정지상권이 있다는 건 알고 있었지만, 무허가 건물은 보호받지 못할 것이라고 생각했기에 결과는 충격적이었습니다.
물론 법정지상권이 인정되더라도 땅을 무료로 사용하는 것은 아닙니다. 법원은 B씨에게 **지료(땅 사용료)**를 A씨에게 지급하라고 판결했습니다.
- 연체된 지료 약 650만 원(2014.12 ~ 2018.5)
- 이후 매월 약 19만 원 지급
이렇게 판결은 내려졌지만, A씨의 문제는 여기서 끝나지 않았습니다.
3. 지료 지급 거부, 그리고 다시 시작된 싸움
판결 후에도 B씨는 지료를 지급하지 않았습니다. 1년, 2년이 지나도 마찬가지였습니다. 결국 A씨는 다시 변호사를 찾았고, 그때 저를 만나게 되었습니다.
저는 의뢰인에게 웃으며 물었습니다.
“지료만 받으실 건가요, 아니면 지상권 자체를 없애드릴까요?”
A씨는 놀라서 저를 바라봤습니다. 그때 제가 꺼낸 무기는 바로 민법 제287조였습니다.
4. 민법 제287조 ― 지상권 소멸의 무기
민법 제287조는 이렇게 규정하고 있습니다.
“지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는, 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.”
즉, 지료를 2년 이상 내지 않으면 토지 소유자는 지상권 소멸을 요구할 수 있다는 것입니다.
대법원 판례도 이를 뒷받침합니다.
- 지료가 판결로 확정되었음에도 불구하고
- 책임 있는 사유로 2년 이상 지급하지 않았다면
- 지상권 소멸청구가 가능하다고 본 것이죠.
5. 다시 소송, 이번엔 승리!
저희는 곧바로 B씨를 상대로 지상권소멸청구 소송을 제기했습니다.
B씨 측은 “지상권 소멸청구 전에 지료 지급을 별도로 청구하지 않았으니 소멸 요건이 안 된다”라고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
법원은 이렇게 판단했습니다.
- 이미 이전 소송에서 지료 액수가 정해졌고
- 지급하라는 판결까지 확정되었는데
- 이를 이행하지 않은 것은 지상권자의 책임이다.
결국 법원은 A씨의 손을 들어주었습니다. 8년 만에 A씨는 토지를 온전히 자기 소유로 회복할 수 있었습니다.
6. 이번 사례의 핵심 포인트
이번 사건에서 꼭 기억해야 할 점은 두 가지입니다.
- 법정지상권도 절대적이지 않다
- 건물이 있다고 무조건 땅을 점유할 수 있는 게 아닙니다.
- 지료를 내지 않으면 지상권은 소멸될 수 있습니다.
- 전문가 상담이 필수다
- A씨가 처음부터 변호사 상담을 했다면 소송 전략을 더 빨리 세울 수 있었을 겁니다.
- 법정지상권은 무허가·미등기 여부, 성립 요건, 지료 산정 등 복잡한 쟁점이 많습니다.
7. 결론
경매로 부동산을 낙찰받을 때, 그 위에 남의 건물이 있다면 반드시 법정지상권 문제를 살펴야 합니다.
잘못 대응하면 수년간 소송에 휘말릴 수 있고, 권리를 온전히 행사하지 못할 수 있습니다.
하지만 반대로, 법을 잘 이해하고 대응한다면 불리한 상황을 역전할 수도 있습니다.
이번 사건이 그 대표적인 예입니다.
Q. 지료를 내지 않으면 어떻게 되나요?
민법 제287조에 따라 지료를 2년 이상 지급하지 않으면 토지주는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 즉, 결국 건물을 철거시키고 토지를 온전히 회복할 수 있습니다.
Q. 지상권 소멸청구를 하기 전에 꼭 지료 청구를 해야 하나요?
아닙니다. 이미 판결로 지료 액수가 정해져 있다면, 그 판결을 이행하지 않은 것은 지상권자의 책임입니다. 법원도 “별도의 청구 없이도 소멸 요건 충족”이라고 본 사례가 있습니다.
Q. 이런 상황을 예방하려면 어떻게 해야 하나요?
경매나 매매 전에 반드시 현장조사 + 등기부 확인을 병행해야 합니다. 건물 존재 여부, 법정지상권 성립 가능성, 철거 특약 등을 꼼꼼히 따져야 하며, 가능하다면 전문가 상담을 통해 리스크를 미리 차단하는 게 안전합니다.
혹시 비슷한 상황으로 고민하고 계신다면, 혼자 끌지 마시고 전문가의 도움을 받으시길 권해드립니다.
