부동산 매매계약 매도인 변심 시 매수인 대처법

부동산 매매계약을 체결했는데 매도인이 변심했다. 매수인은 어떻게 해야 하나?

본 글은 부동산박사 변호사 나유신 대표가 직접 칼럼을 작성한 내용입니다. 실제 사례를 바탕으로 부동산 매매계약에서 매도인의 변심으로 계약이 파기될 가능성이 있는 경우 대처하는 방법입니다. 현재 계약과정에서 어려움을 겪고 계시다면 바로 연락주세요. 적합한 솔루션을 제공해드리겠습니다. 긴급상담문의 055 602 1475

[사건 요지]
매수인 A는 2020. 8.경 B 소유의 아파트를 10억원에 매수하는 매매계약을 매도인 B와 체결하였습니다. 위 아파트에는 7억원 상당의 임대차보증금을 낸 임차인 C가 살고 있었지요. A와 B는 “계약금 1억원, 중도금 없이, 잔금 9억원”으로 분할지급하기로 하고 계약금 1억원은 계약 당일에 지급하되, B가 C에게 반환해주어야 할 임대차보증금 7억원을 A가 인수, 승계하기로 약정하였습니다. 결국, A는 B에게 잔금 9억원 중 실제로는 2억원만 지급하면 되는 것이었죠.

한편, A와 B의 매매계약서에는 부동문자로, 계약의 해제에 관하여, “매도인은 매수인이 중도금(중도금의 약정이 없는 경우 잔금)을 지급하기 전까지 계약금의 배액을 반환하고 계약을 해제할 수 있다”라는 조항이 인쇄되어 있었습니다.

• ‘부동문자(不動文字)’란?
  ‘움직이지 않는 문자’라는 뜻으로, 계약서에 미리 인쇄되어 있는 글자를 말한다. 계약서를 작성할 때 보통 목적물, 계약금액, 특약사항 등은 신경써서 기재하지만 ‘부동문자’는 잘 살펴보지 않는다. 그러나 여기에는 당사자가 지켜야 할 조건, 손해배상책임 등 계약에 필수적인 내용이 담겨 있으므로 반드시 정독하고, 이해가 되지 않거나 이의를 제기하고 싶은 내용이 있다면 반드시 공인중개사나 상대방에게 이야기하고 협의하여 수정하여야 한다. ‘부동문자’라고 해서 수정 불가능한 것이 아니다.

이후 A는 B에게 계약금을 지급한 다음 얼마 지나지 않아 “잔금 2억원이 마련되었기 때문에 B에게 지급하겠으니, 등기서류를 준비해달라”고 하였습니다. 그런데, 그 사이 위 아파트의 주변시세가 15억원이 넘게 되자, B는 A에게 “잔금은 천천히 지급해도 된다”고 하고는 A에게 알려주었던 자기 명의 예금계좌의 거래를 정지시켜버립니다.

이런 사실을 몰랐던 A는 B에게 2억원을 입금하려고 하였으나, B의 계좌가 거래정지 되어 송금할 수 없었습니다. 그런데 그 다음날 B로부터 “계약금의 배액을 지급하겠다”는 언급이 전혀 없이 단지 “사정변경으로 계약을 해제하겠다”는 내용만 있는 내용증명 우편을 받게 됩니다.

이에 A는 잔금 2억원 중에서 일단 1억원만 B를 피공탁자로 하여 법원에 변제공탁을 하였습니다. 그랬더니 B는 A를 피공탁자로 하여 법원에 계약금의 배액인 2억원을 변제공탁하였습니다.

• 채무자가 채권자를 피공탁자로 지정하여 변제공탁을 하면 채무자가 채권자에게 직접 변제한 것과 같은 효과가 있습니다. 즉, 돈을 지급한 것과 동일하게 취급되므로 변제공탁을 한 채무자는 더 이상 채무불이행책임을지지 않습니다.

이런 상황에서 B의 A에 대한, 이른바 ‘해약금해제(계약금 배액을 반환하고 해제하는 것)’는 적법할까요?

해약금해제 규정

• 법률에는 어떻게 규정되어 있을까?민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.
  매수인이 계약을 해제하고 싶다면 계약금을 포기(매도인이 계약금을 몰취)하고, 매도인이 계약을 해제하고 싶다면 받은 계약금의 2배를 매수인에게 지급하여야 한다는 것입니다.

이행착수시점 의미

• ‘이행에 착수할 때까지’란?
  그런데, 계약을 체결해놓고 아무 때나 계약을 해제할 수 있는 것으로 한다면 거래관계가 매우 불안정해게 될 것입니다. 그래서 민법 제565조 제1항에 따른 해제(이를 통상 ‘해약금해제’라고 합니다)에는 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지’라는 기한이 정해져 있습니다. 그러면 ‘이행에 착수할 때까지’란 구체적으로 언제까지를 말하는 것일까요?대법원은 계약금액(매매대금)을 ‘계약금’, ‘중도금’, ‘잔금’으로 분할지급하기로 한 매매계약에서 매수인이 매도인에게 중도금을 지급하면 이행의 착수가 있었다고 봅니다. 그리고 이때 ‘특별한 사정이 없는 한’ 중도금은 원래 지급하기로 한 그 날짜 이전에 지급하더라도 유효하다는 입장입니다. 다만, 매매계약 체결 당시 ‘중도금을 반드시 그 지급일자에만 지급하기’로 하는 등 특별한 사정이 있다면 적법하지 않다는 것입니다.

  보통 매매계약을 체결할 때 ‘중도금 지급일자에만 지급할 수 있다’는 식의 특약을 하지는 않으므로, 여태껏 매수인들은 매매계약을 해제당하지 않기 위하여 중도금 지급일자보다 먼저 중도금을 지급하는 경우가 왕왕 있었고, 그러면 이행의 착수가 있었다고 인정되므로, 매도인으로부터 ‘해약금해제’를 당할 위험을 피할 수 있었습니다.

중도금 없는 계약/ 잔금문제

• ‘중도금이 없는’ 계약의 경우는 어떻게 되나?
  그러다 보니 어느 시점부터 중도금 없이 계약금과 잔금으로만 나누어 지급하는 방식으로 매매계약을 체결하는 사례가 늘어나기 시작하였습니다. 부동산 시세의 상승기에는 그것이 매도인에게 유리했기 때문입니다. 예를 들어 계약금이 1억원인데 계약 이후 시세가 3억원 올랐다면, 매도인은 매수인에게 계약금의 배액인 2억원을 지급하더라도 1억원 이익이라는 것입니다.보통 매매계약서에는 ‘부동문자’로 “매도인은 매수인이 중도금(중도금의 약정이 없는 경우 잔금)을 지급하기 전까지 계약금의 배액을 반환하고 계약을 해제할 수 있다”라는 조항이 인쇄되어 있습니다.

  그런데 아쉽게도 대법원까지 가서 법리가 확립된 사례는 없고 하급심 판결 사례들만 있는데, 안타까운 것은 ‘잔금의 지급’을 ‘잔금의 일부 지급’으로 볼 것이냐, ‘잔금의 전부 지급’으로 볼 것이냐 하는 아주 지엽적인 문제를 핵심 쟁점으로 삼은 다음, ‘잔금의 지급’은 ‘잔금의 전부 지급’, 즉, ‘완불’로 해석하여 판단해왔다는 것입니다.

  그래서 이 점만 두고 보면 위 사안의 경우 A는 B에게 잔금 2억원 중 1억원만 변제공탁하였고 이는 ‘완불’이 아니기 때문에, 분명히 ‘잔금의 지급’이라는 이행에 착수한 것은 맞는데, 이행의 착수로서 인정받지 못하게 되는 불합리한 상황에 처하게 됩니다.
  그러나 어쨌든, 현재까지 하급심 판결에 의하면 ‘계약금 + 잔금’으로 된 매매계약에서는 매수인은 ‘잔금’까지 전액 지급하여야만 매도인의 해약금해제를 막을 수 있습니다.

계약 해제 통보 적법성 여부

• 그러면, ‘계약금 + 잔금’의 매매계약에서 매수인이 ‘잔금’을 ‘완불’하기 전에는 매도인의 해약금해제를 막을 수 있는 방법이 전혀 없는 것인가?
  이렇게만 보면 위 사안에서 A가 구제될 가능성이 없어 보이지만, A의 입장에서 천만다행으로 매우 중요한 포인트가 2가지 있습니다.

계약금 배액 상환 요건

√ 해약금해제는 반드시 계약금의 배액을 상환하여야
먼저 살펴볼 것은 “B는 ‘계약금 배액의 상환에 관한 언급’도 없이 A에게 해제를 통보하였다”라는 것입니다. B는 해제 통보를 할 당시 계약금의 배액을 지급하지도 않았지요.

‘해약금해제’가 적법하려면 해제 통지만 해서는 안 되고, 계약금 2배를 현실적으로 반환하면서 통지해야 합니다. 그냥 통지만 해서는 해제가 되지 않습니다. 이는 “계약금의 배액을 상환하겠으니 해제하겠다”라고 통지해도 안 된다는 것입니다. 반드시 현실적으로 계약금의 2배를 지급해야만 비로소 적법하게 해제가 되는 것입니다.

그런데 B는 A에게 해제를 통보할 당시 계약금의 배액을 상환하지 않다가, A가 B를 피공탁자로 하여 잔금 2억원의 절반인 1억원을 변제공탁하자 그때서야 비로소 A를 피공탁자로 하여 계약금의 2배를 변제공탁하였습니다. 그러면 해제를 통보하고 난 다음에 계약금의 2배를 지급(=변제공탁)해도 되지 않는가? 즉, 순서만 다를 뿐 아닌가?라는 의문이 있을 수 있지만, 그렇지 않습니다. 민법 제565조 제1항은 “수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”라고 규정하고 있으므로 반드시 ‘계약금의 배액 상환’이 해제 통보보다 먼저 이뤄지거나 늦어도 동시에 이뤄져야 합니다.

결국 위 사안에서 B의 해약금해제는 부적법하므로 해제로서의 효력이 발생하지 않습니다. 이 말은 A와 B의 매매계약이 여전히 유효하게 존속하고 있다는 뜻입니다.

매수인의 구두제공 효과

√ 현실제공과 구두제공
다음으로 살펴볼 것은 “A가 잔금 지급일자 이전에 잔금을 마련하였고, 이를 지급하겠다고 알리면서 등기를 넘겨달라고 하자, 그때서야 비로소 B는 자기 계좌의 거래정지를 시켜 A가 B의 계좌에 입금할 수 없도록 막아놓았다”라는 것입니다.

즉, 매도인 B에게 매매대금을 지급해야 할 채무를 부담하는 A로서는 B가 그 돈을 받아주어야만 비로서 B에 대한 매매대금지급채무를 이행할 수 있습니다. 그런데 B가 계좌를 막는 등 수령을 거부한다면 A로서는 주고 싶어도 못 주는 상황에 처하게 되지요.

이처럼 채무를 이행하는 데에 채권자의 협력을 필요로 하는 경우, 채무자는 채권자에게 2가지 방법으로 채무를 이행할 수 있는데, 하나는 현실적으로 실제 돈을 지급하는 것이고, 다른 하나는 지급할 돈을 다 준비해놓은 다음 채권자에게 이를 수령하라고 통지하는 것입니다. 전자를 ‘현실제공’이라고 하고 후자를 ‘구두제공’이라고 합니다. ‘현실제공’이 원칙적인 모습입니다만, 채권자가 수령을 거절하면 채무자로서는 현실제공을 하고 싶어도 할 수 없으므로 구두제공을 할 수 있도록 하는 것입니다.

그러면 실제로 돈이 지급되지 않았지만, 돈이 지급된 것과 같은 효과가 있습니다. 즉, 매수인 A는 B에게 잔금을 실제로 지급한 것이 되므로, 위 하급심 판결에 의하더라도 ‘잔금의 완불’로 인정받을 수 있다는 것입니다. 결국 B의 해제 통보는 계약금의 배액 상환 없이 이뤄진 것이므로 부적법하기도 하지만, 그 해제 통보 이전에 A가 구두제공을 함으로써 ‘이행을 완료’하였기 때문에 해약금해제 자체가 불가능한 단계였다는 것입니다.

부동산 분쟁 예방법

• 이런 분쟁을 미연에 방지하려면?
  물론, 부동산 경기에 따라 시세가 하락할 수 있습니다. 시기에 따라서 매수인의 입장에서 계약금을 포기하더라도 계약을 해제하는 것이 나을 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 무조건 중도금이나 잔금을 빨리 지급하는 것이 능사는 아닙니다만, 해당 부동산을 반드시 취득해야겠다고 생각하실 경우, ‘지급일자 전에는 지급할 수 없다’는 취지의 특약을 하지 않는 이상(이런 특약도 하지 않는 것이 좋겠습니다), ‘지급일자 전’이라도 중도금이나 잔금이 마련되면 빨리 지급하시는 것이 매수인의 입장에서는 유리합니다.

매도인 이중매매 대비책

• 혹시 매도인이 다른 사람에게 매도할 것 같은 태세를 보인다면?
  이럴 경우에는 매도인을 상대로 해당 부동산에 관하여 처분금지가처분을 법원에 신청하셔야 합니다.처분금지가처분결정이 내려지면 해당 부동산의 등기부에 등기되기 때문에 다른 사람이 쉽사리 그 부동산을 매수하려고 들지 않기 때문입니다. 처분금지가처분결정이 있더라도 매매 자체는 가능하지만, 나중에 처분금지가처분결정을 얻은 매수인이 매도인을 상대로 한 소유권이전등기청구 소송에서 승소할 경우, 처분금지가처분결정 이후에 매수한 제3자는 꼼짝없이 원래의 매수인에게 소유권을 빼앗길 수밖에 없기 때문입니다.

결론

소송은 일종의 전쟁입니다. 전쟁에서 최고의 계책은 적의 전략을 공격하는 것입니다. 그래서 이겨놓고 싸워야 이깁니다.

위 사안의 경우, A가 구두제공을 하기 전에 만일 B가 해약금해제 통보와 더불어 계약금의 배액을 상환하였더라면 A로서는 꼼짝없이 계약을 해제당할 수밖에 없었을 것입니다. 그러나 A는 잔금이 일찍 마련되어서 B에게 지급하려고 했고 그 전에 먼저 B에게 그 사실을 알려주려고 연락했다가 B의 답변이 뭔가 이상하자 곧바로 상담을 통해 즉시 구두제공을 하였습니다.

그리고 처분금지가처분결정도 받아 B가 다른 사람에게 소유권을 넘기지 못하도록 막은 뒤, 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소할 수 있었습니다.

안타깝게도 대부분의 사건에서는 일이 터지고 난 다음에 사후수습 차원에서 변호사를 찾는 경우가 많습니다. 조금의 이상한 징조가 있다면, 또는 그런 징조가 있기 전이라도 법률적인 대비를 미리 해두시는 것이 안전합니다.