신탁부동산이 뭔지 모르고 계약했다가 보증금 날리게 생겼어요

신탁사 상대로 보증금 반환 가능할까요?

뒤늦게 신탁부동산이라는 걸알고 보증금 반환이 어렵다는 소식을 들었나요?

당황하셨을 겁니다.

신탁원부, 신탁사, 임대인 지위 특히나 사회초년생인 분들에게는 더욱 어려운 단어입니다.

그래도 지금 보증금 반환이 어렵다는 얘기를 들어도 작은 가능성이라도 놓치지 마세요.

여러판례와 케이스별로 보증금 반환에 성공한 사례들도 있습니다.

절대 미리 포기하지 마세요.

부산 오피스텔에서 신탁부동산 갈등 사례

얼마 전 부산의 한 신축 오피스텔에서 전세 계약을 맺은 세입자들이 곤혹스러운 일을 겪었습니다.

처음 계약할 때는 건물주라 소개받은 임대인과 직접 계약을 했고, 몇 년 동안은 큰 문제 없이 거주했습니다.

그런데 어느 날 법원으로부터 ‘건물 인도 소송’ 서류가 날아왔습니다.
알고 보니 그 오피스텔은 이미 신탁사 명의로 등기된 건물이었고, 세입자와 맺은 전세계약은 신탁사의 동의 없이 체결된 것이었습니다.

세입자들은 보증금을 수천만 원 내고 살고 있는데도 판결문에는 **“보증금 반환”이 아니라 단순히 “건물을 인도하라”**는 내용만 있었습니다.
결국 “돈은 누가 돌려주느냐”는 문제는 해결되지 않은 채 세입자만 불안해진 것이죠.

이 사건은 신탁 부동산 전세계약에서 세입자가 얼마나 취약한지 보여주는 대표적 사례입니다.

법률사무소 우림 실제 임차인의 사연

“2019년에 신축 빌라 전세로 들어와 살고 있는데, 지난 4월에 신탁사로부터 건물 인도 소송을 당했습니다. 집주인은 ‘문제없다’고 했지만, 판결문에는 보증금 얘기는 없고 나가라는 말만 있네요. 중간에 소유권이 신탁사로 넘어간 걸 몰랐습니다. 어떻게 해야 하나요?”

많은 임차인분들이 이와 비슷한 상황을 겪고 있습니다. 계약 당시에는 전혀 몰랐는데, 나중에 등기부를 확인해보니 이미 신탁사 명의였다는 것. 뒤늦게 깨닫게 되면 소송과 강제집행으로 이어지는 경우가 많습니다.

무변론 패소 판결이 내려진 이유

이번 사례에서 임차인은 소송이 진행될 때 별다른 대응을 하지 못했습니다. 임대인은 변호사를 선임해주겠다고 말했지만 실제로는 아무런 답변서를 내지 않았고, 결국 무변론 패소 판결이 나왔습니다.

법원은 신탁사 명의의 소유권을 우선 인정하면서, “점유를 승낙한 사실이 없으므로 부동산을 인도하라”고 판단했습니다.
하지만 중요한 건 보증금 반환 여부는 전혀 다뤄지지 않았다는 점입니다.

왜 이런 일이 발생했을까?

핵심은 바로 신탁사 동의 없는 임대차 계약입니다.

부동산이 신탁된 상태라면, 등기상 소유자는 임대인이 아니라 신탁사입니다. 따라서 임대차 계약을 하려면 반드시 신탁사의 명시적 동의가 필요합니다.

하지만 많은 경우 임대인은 이런 사실을 세입자에게 알리지 않고 계약을 체결합니다. 계약서에 신탁사 동의서가 첨부되지 않았다면, 신탁사는 “우리는 동의한 적 없다”라며 계약 책임을 회피할 수 있습니다. 법원도 소유권을 가진 신탁사의 입장을 우선적으로 인정하는 경향이 강합니다.

전세보증금은 어떻게 해야 돌려받을 수 있을까?

안타깝지만, 건물 인도 판결만으로는 보증금을 받을 수 없습니다.
세입자가 보증금을 돌려받으려면 별도로 보증금 반환청구 소송을 제기해야 합니다.

• 임대인과 연락이 두절되었다면 공시송달 절차로 소송을 진행할 수 있습니다.

• 신탁 사실을 고의적으로 숨겼다면, 형사상 사기 혐의나 민사상 손해배상 청구도 가능합니다.

즉, 보증금 문제는 반드시 별도의 법적 절차가 필요합니다.

신탁부동산 대상으로 보증금 반환 성공사례

[대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결] – 반환가능성 조건부 가능선고

“신탁원부에 위탁자의 임대권한 명시 시, 임차인은 반환청구 가능”

• 사건 요약
  오피스텔을 신탁받은 수탁자(신탁사)와 신탁계약을 맺은 위탁자가 “수탁자의 사전 승낙을 받아 임대할 수 있다”는 조항을 신탁원부에 등록했습니다. 이후 위탁자가 임대차 계약을 체결함에 따라, 임차인은 임대인(위탁자)을 상대로 보증금 반환을 요구할 수 있는 법적 근거가 생겼습니다.

• 판례 결론
  대법원은 신탁원부에 해당 약정이 기재되어 있었기 때문에, 임차인은 위탁자에게 반환을 청구할 수 있으나, 신탁사(수탁자)에게 반환을 청구할 수는 없다고 판시했습니다.

임차인도 항소할 수 있을까?

판결문에 세입자 이름이 피고로 들어가 있다면 당황스럽습니다. “항소해야 하는 거 아닌가요?”라는 질문이 자주 나옵니다.

항소는 가능하지만, 실익이 거의 없습니다.
건물 인도 판결은 점유 문제만 다루고 있기 때문에, 항소를 한다고 해도 보증금을 돌려받는 데에는 전혀 도움이 되지 않습니다.

따라서 항소보다 중요한 건 보증금 반환청구 소송을 별도로 제기하는 것입니다.

지금 필요한 건 적극적인 대응

이런 상황에서 가장 중요한 건 시간을 끌지 않는 것입니다. 임대인은 연락이 끊기거나 재산을 은닉할 가능성이 높습니다.

따라서 세입자가 취해야 할 현실적 대응은 다음과 같습니다.

1. 임대인을 상대로 보증금 반환청구 소송 제기

2. 임대인의 재산을 확보하기 위한 가압류, 가처분 조치

3. 중개사가 신탁 사실을 알리지 않았다면 손해배상 청구 및 공제조합 활용

4. 필요하다면 형사 고소도 병행

 신탁부동산 계약 QnA

Q1. 세입자는 신탁사라는 걸 몰랐을까?

대부분 모릅니다. 등기부에 신탁 사실이 표시되지만 일반인이 해석하기 어렵습니다. 임대인이 숨기면 사실상 알기 힘듭니다.

Q2. 신탁사란 쉽게 말해 무엇인가?

부동산을 대신 관리·보관하는 금융기관입니다. 등기상 소유자는 신탁사가 되지만, 경제적 권리와 임대료 수취는 임대인(위탁자)이 합니다.

Q3. 신탁사 건물이라도 보증금을 돌려받은 사례가 있을까?

있습니다. 신탁사가 동의한 계약이거나, 신탁사가 계약에 관여한 경우 일부 판례에서 보증금 반환 책임을 인정했습니다. 그러나 일반적으로는 책임을 지지 않습니다.

Q4. 임대인이 신탁 사실을 알리지 않았다면 책임이 있나?

있습니다. 임대인은 권리관계를 고지할 의무가 있으며, 이를 숨기면 민사상 손해배상 또는 형사상 사기 혐의를 받을 수 있습니다. 공인중개사도 설명의무 위반으로 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

Q5. 신탁사에게 보증금 반환소송을 하면 승산은 높을까?

원칙적으로 낮습니다. 대법원 판례는 “신탁사의 동의 없는 계약은 신탁사에 대항할 수 없다”는 입장을 유지하고 있습니다. 다만 예외적으로 책임을 인정한 사례도 있습니다.

Q6. 결국 보증금을 돌려줄 의무자는 누구인가?

원칙적으로 임대인(위탁자)입니다. 신탁사는 동의하지 않은 계약에 대해서는 책임을 지지 않으므로, 세입자는 임대인을 상대로 소송해야 합니다.

Q7. 제도 자체가 불공정하지 않은가?

맞습니다. 소유권은 신탁사, 계약책임은 임대인으로 나뉘면서 세입자가 법적 사각지대에 놓입니다. 제도의 본질이 채권자 보호에 맞춰져 있기 때문에 불공정하다는 비판이 많습니다. 최근에는 신탁사에도 일정한 고지 의무를 부과하자는 입법 논의가 이루어지고 있습니다.

지금 당장 조치해야 한다면..

신탁부동산 전세계약은 구조적으로 세입자에게 불리합니다.
계약 전에는 반드시 등기부등본 확인 + 신탁사 동의 여부 확인이 필요합니다.

이미 문제가 발생했다면, 임대인 상대 소송과 함께 중개사 책임 추궁, 공제조합 활용, 필요 시 형사 고소까지 고려해야 합니다.

무엇보다 중요한 건 “시간이 지체될수록 불리하다”는 점입니다.

전세보증금을 지키고 싶다면, 혼자 끙끙 앓지 말고 신속하게 전문가의 도움을 받아 대응하시길 권합니다.