신탁부동산이라는 단어 처음 들어보시나요?
힘들게 마련한 목돈으로 전셋집 마련했는데 신탁부동산, 신탁원부에…임대인은 연락두절 밤잠을 설치는 나날을 보내시고 계실겁니다.
하지만 미리 포기하지 마세요. 현재 상황에서 피해를 최소화하고 나아가 보증금 반환까지 받을 수 있는 방법을 찾아보면 됩니다.
아직 계약전이시라고요? 그러면 이 글이 도움이 되실겁니다.
저희 창원법률사무소 우림에서도 전세사기, 신탁부동산, 보증금반환소송 등 많은 상담과 의뢰문의를 다루고 있습니다. 하나의 사연을 들을때마다 가슴아프지 않은 이야기가 없습니다. 부디 최선의 방안을 찾아 피해를 최소화 하셨으면 하는 바램입니다.
1. 도입: 부산 오피스텔 전세 피해 사례
부산의 한 오피스텔에 전세로 입주한 김 씨는 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못했습니다. 알고 보니 그 건물은 신탁부동산이었고, 임대인이 신탁 사실을 알리지 않았던 것입니다. 김 씨는 신탁회사를 상대로 소송을 제기했지만, 대법원은 “신탁사의 동의 없는 계약은 효력이 없다”는 취지로 판단했습니다. 결국 보증금을 돌려받을 책임은 임대인에게만 있었고, 이미 자금 사정이 무너진 임대인으로부터 돌려받는 것은 사실상 불가능했습니다.
이처럼 신탁부동산은 세입자가 가장 큰 피해를 보는 구조이기에, 계약 전 반드시 신탁 여부를 확인하는 과정이 필요합니다.
2. 신탁부동산이란 무엇인가?
신탁부동산은 말 그대로 부동산을 신탁회사(예: 한국토지신탁, 코람코자산신탁 등)에 맡겨 관리하는 구조를 말합니다.
- 소유권은 신탁사에 이전되지만,
- 임대인(위탁자)은 임대차 계약을 맺고 세입자에게 보증금을 받습니다.
문제는 세입자가 신탁 사실을 모른 채 계약할 경우, 신탁사는 책임을 지지 않고, 임대인에게만 반환 책임이 있다는 점입니다. 따라서 임대인이 자금 사정이 부실하다면 세입자만 피해를 입는 구조가 됩니다.
3. 세입자가 확인해야 할 체크리스트
(1) 등기부등본 확인
- 계약 전, 반드시 건물 등기부등본을 발급해 봐야 합니다.
- 소유권자 명의가 ‘신탁회사’로 되어 있다면, 해당 부동산은 신탁부동산일 가능성이 큽니다.
- ‘○○신탁주식회사’라는 명칭이 보이면 무조건 주의해야 합니다.
(2) 신탁원부 확인
- 등기부만으로는 불완전합니다. 반드시 신탁원부를 확인해야 합니다.
- 신탁원부에는 위탁자(임대인), 수탁자(신탁사), 신탁 목적(자산관리, 담보 등)이 구체적으로 기재됩니다.
- 주민센터, 인터넷 등기소(대법원 사이트)에서 발급할 수 있습니다.
(3) 공인중개사에게 반드시 물어볼 질문
- “이 건물 혹시 신탁부동산인가요?”
- “신탁사 동의서(임대차 계약 동의)가 확보된 건가요?”
- “신탁원부를 보여줄 수 있나요?”
공인중개사에게 이러한 질문을 던졌는데도 제대로 답하지 못한다면, 계약을 다시 검토하는 것이 안전합니다. 공인중개사도 신탁 사실을 고지할 의무가 있기 때문에, 이를 숨기면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
신탁부동산 보증금 반환 소송 승소 가능할까?
4. 예방 가이드
- 보증금 반환보증 가입: HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 보증상품에 가입하면, 보증금을 못 돌려받는 상황에서 일정 부분 보호받을 수 있습니다.
- 계약서 특약 기재: “본 부동산이 신탁재산임을 확인하였으며, 신탁사의 동의서 사본을 교부받았다”는 내용을 특약으로 명시해두면 분쟁 시 증거가 됩니다.
- 소액임차인 보호 범위 확인: 보증금 규모가 소액보증금 보호 범위에 해당된다면 최우선변제를 받을 수 있는지도 확인해야 합니다.
- 임대인 신용상태 확인: 임대인의 세금 체납 여부, 다수의 부채 여부도 살펴봐야 위험을 줄일 수 있습니다.
5. Q&A로 정리하는 세입자 궁금증
Q1. 임대인이 신탁 사실을 숨기면 책임이 있나요?
있습니다. 임대인은 권리관계를 고지할 의무가 있으며, 이를 숨기면 민사상 손해배상이나 형사상 사기 혐의를 받을 수 있습니다. 공인중개사도 고지하지 않으면 책임을 질 수 있습니다.
Q2. 신탁사에게 보증금 반환 소송을 하면 승산이 있나요?
원칙적으로 낮습니다. 대법원은 “신탁사의 동의 없는 계약은 신탁사에 효력이 없다”는 입장입니다. 다만 신탁사의 명시적 동의가 있던 경우에는 책임을 인정한 사례도 있습니다.
Q3. 결국 보증금을 돌려줄 사람은 누구인가요?
원칙적으로 임대인(위탁자)입니다. 신탁사는 동의하지 않은 계약에 대해서는 책임을 지지 않기 때문에, 세입자는 임대인을 상대로 소송해야 합니다.
Q4. 제도 자체가 불공정하지 않나요?
맞습니다. 소유권은 신탁사, 계약책임은 임대인으로 나뉘어 세입자가 법적 사각지대에 놓여 있습니다. 최근에는 신탁사에도 일정한 고지 의무를 강화해야 한다는 논의가 이루어지고 있습니다.
6. 맺음말
신탁부동산은 일반 세입자가 직관적으로 이해하기 어려운 제도입니다. 하지만 등기부등본과 신탁원부 확인, 공인중개사 질문, 보증가입 등 기본적인 절차만 지켜도 피해를 크게 줄일 수 있습니다.
특히 “신탁 여부 확인”은 전세 계약의 필수 체크리스트입니다. 작은 확인 절차가 수천만 원의 보증금을 지켜줄 수 있다는 사실을 기억해야 합니다.
